厘清权责共治共管 破解苏马荡物业治理顽疾

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厘清权责共治共管 破解苏马荡物业治理顽疾
文/陈文超
        作为渝鄂边界知名的避暑康养胜地，谋道镇苏马荡凭借优质生态资源，打造出极具影响力的文旅康养名片，吸引大量业主置业居住。随着辖区小区规模、业主数量持续扩增，物业服务乱象问题日益突出，成为群众反映强烈的民生堵点，也是制约基层治理提质、公共服务落地的突出难点。当前，物业权责错位、服务失范、监管缺位、业主维权困难等问题交织叠加，严重损害人居品质、阻碍区域高质量发展，推进物业治理规范化、法治化、精细化，已成为基层治理的紧迫任务。
        苏马荡物业乱象久治不愈，根本原因在于权责边界模糊、治理主体错位、制度机制缺失，物业矛盾纠纷常年高发。不同于城市成熟小区，苏马荡小区业态混杂，包含正规产权小区与农民自建房小区，普遍存在前期物业垄断管理问题。辖区多数物业公司并非业主自主选聘，而是楼盘建设配套的前期物业机构。多数避暑业主存在认知误区，默认前期物业长期管控模式，被动接受管理约束，忽视自身主体权益，默许物业越权违规履职，为各类治理乱象滋生埋下深层隐患。
         长期不规范的运营模式，造成物业投诉量居高不下，极大加重基层治理压力。每逢避暑旺季，物业纠纷投诉常态化频发，政务热线成为业主维权主要渠道，直观暴露了当地物业治理的制度漏洞。当前物业乱象主要集中在五个方面：一是准入程序违规，多数物业未通过公开招投标入驻，垄断小区服务却履职敷衍、服务缺位；二是收费管理混乱，擅自制定收费标准、随意涨价叠加收费，服务与收费严重不匹配；三是侵占业主公共权益，私自经营小区公共区域和设施，将业主共有收益据为己有；四是权责本末倒置，物业凌驾于业主之上，垄断小区各项管理权，引发群众普遍不满；五是业主维权薄弱，多数业主法治意识不足，面对侵权行为无力应对、只能隐忍退让，进一步助长物业违规风气。
        深层来看，苏马荡物业治理顽疾的核心，是法治化、制度化约束体系缺失，行业监管、基层监管、业主自治三重机制全部缺位。长期以来，辖区物业治理依靠人情惯性管理，未建立标准化的准入、考核、退出制度，各方权责混乱、主体角色错位。物业企业缺乏制度约束，肆意侵害业主权益；业主自治渠道不畅、维权无门；基层监管缺乏明确依据和规范流程，大量矛盾无法就地化解，形成“投诉—调解—再投诉”的恶性循环。根治物业积弊，必须摒弃被动整改的粗放模式，依托法治赋能、健全制度、压实责任，实现精准整治、长效治理。
        2026年新修订实施的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，为苏马荡物业规范化治理提供了坚实法治支撑。新法明确赋予社区居委会指导组建业主组织、监督业委会履职、调解物业纠纷的法定职责，清晰界定社区在物业治理中的指导、监管、协调职能，彻底解决了基层物业治理无据可依、监管无力的难题，为整治行业乱象、构建多方共治格局筑牢法治根基。
        依托新法赋能，结合苏马荡候鸟式居住、小区业态复杂的治理实际，需全域摸排、分类施策，彻底肃清非法物业乱象。由社区牵头开展辖区小区底数排查，精准分类统计产权小区与自建房小区情况，逐一核查物业入驻资质，区分合法入驻与非法入驻主体。针对正规产权小区，依法指导业主召开业主大会、选举业委会，搭建规范化自治平台；针对农民自建房小区，因地制宜引导业主建立简易自治机制，实现自我管理、自我监督。对无合法手续、非法入驻的物业企业，依法责令限期撤离，空档期由社区临时接管小区事务，全程公开公示，保障小区正常运转和业主合法权益。
         健全长效闭环机制是巩固治理成果的关键。必须刚性落实“业主自主选聘物业”核心原则，所有小区物业需通过业主表决、公开招投标方式选聘，杜绝私下入驻、暗箱操作。对合法入驻物业，建立社区牵头、业主参与的年度满意度测评制度，对服务不达标、业主认可度低的物业，立即启动退出及重新选聘程序。同时严格规范物业准入退出管理，全程保障业主各项权利，对拒不整改、霸占服务席位、侵害业主权益的违规物业，联合职能部门依法强制清退，杜绝乱象反弹。
        实现治理长效善治，需构建社区、业主、物业三方共治共享体系。督促物业严格落实收费标准、服务项目、资金收支、公共收益“四公开”制度，破解信息不透明、权责不对等等突出问题。常态化开展法治宣传，普及物业治理相关法规，引导业主树立主人翁意识，主动参与小区治理、理性合法维权、监督物业履职。
        物业治理是基层社会治理的基础单元，更是事关群众福祉的民生要事。苏马荡将以新法实施为契机，厘清各方权责边界，完善规范化治理体系，重拳整治物业顽疾、规范行业秩序，打通基层治理堵点、破解民生痛点，推动物业服务回归为民本源，让苏马荡康养名片兼具优美生态底色与优质治理成色。